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O2O景观汇 河南省绿洲园林欢迎您 关注 品质接近的楼盘，其价格往往因景观的差异产生10%-20%的差别。那么，地产商到底如何进行景观管理，并利用景观最大限度地提高楼盘的附加价值呢？ 首先，景观设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在规划未定稿前，景观如能参与，可避免明显失误。如实在无法在规划前介入，也应在规划完成时立即介入，且此步骤要放在制作模型之前。在样板房开放时，也应有部分实景，带给客户实际的感受。 其次，选择合适的景观设计公司。地产商可根据自己的需要慎重选择，不可盲目崇拜国外景观机构： 很多定位高档的楼盘，会选择国际知名的景观设计公司，认为他们的创意好。但与此而来的问题也有很多。比如配合度不高，还需找国内公司进行施工图设计，设计成本高达综合单价30-50元/㎡，也可能由于对当地文化的不了解，设计的东西不被业主理解和喜爱。 中国园林景观设计历史悠久，在世界园林艺术史上占据重要地位，近些年来中国涌现了众多优秀的景观设计公司和景观设计师。目前多数成熟地产商会选择国内优秀景观公司，一般单价为20-30元/㎡，这样既可保证各阶段的系统性，又有最高的性价比。 最重要的是对景观设计品质的控制。 ▌一、概念阶段 本阶段地产商应控制好大方向，勿过分追求细节，以免限制设计师的创造力，细节问题将在后续阶段解决：发展商应先为项目定位，明确客户需求、相应的景观造价等，同时在概念方案阶段应确定景观风格，发现规划中的不足和面对的问题并加以解决，设定合理的景观框架，主次分明，繁简得当，并考虑景观的均好性，解决好功能分区和交通流线，尤其注意消防车道要满足规范要求，重点把握人流密集区的景观设计，增加景观的视觉价值，以有效提升销售业绩。 除满足理性要求外，尤其要注意景观的艺术性和美感，增加原创性，激发人们的购买欲望。 ▌二、方案阶段 应由项目公司组织，一般由集团公司分管领导、项目公司负责人、规划设计部、总师办、建筑设计公司、营销公司、物业管理公司、工程部相关人员及景观设计等单位参加。 1、主题思路，设计理念的把握，设计方案与项目总体规划是否相符； 2、景观与建筑风格是否协调，各景观节点位置设计的合理性，表达的内容； 3、使用功能能否满足需要，功能分区、动静分区等是否合理； 4、交通设计：出入口与主要流线设计，交通组织是否合理，小区的出入口分级（主次）是否合理； 5、设计说明：应包含项目概况、设计依据、总体构思、功能布局、各专业设计说明及投资估算等内容； 6、设计图纸：应包含区位图、用地现状图、总平面图、功能分区图、景观分区图、竖向设计图、园路设计与交通分析图、绿化设计图、主要景点设计图及用于说明设计意图的其它图纸； 7、绿化率等技术、经济指标是否能满足项目审批的需要； 8、甲方主要领导的意图是否能得以体现； 9、选材及投资的控制； 10、其它因素（如项目所在的城市文化、项目策划及营销、结合规划及建筑方案等等）； 11、景观所用的材料：植物设计、材质的应用； 12、小品：位置的合理性，数量，材料的应用； 13、总体造价对景观的影响评价； 14、是否最大程度利用自然景观及原生植物； 15、景观设计公司是否已尽可能提供了多方案供比较； 16、配套设施与建筑关系是否统一，是否与营销承诺、楼书等文件相符； 17、是否方便物业管理和满足安保要求等； 18、别墅项目应考虑山体排水和花园分界； 19、泳池、水景设置是否合理等。 ▌三、深化方案阶段 本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确 1、设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，即方案的意图贯彻，如：有无符合要求的效果图、电子设计文本等； 2、设计方案评审提出的调整意见是否得到落实； 3、各专业设计之间是否存在互相矛盾； 4、园路设计是否满足消防要求，与建筑出口相互关系是否合理； 5、进一步审查交通组织的合理性，如：小区入口的设置是否合理，是否考虑人车分流及满足物业管理需要等； 6、地下车库入口、自行车库入口、地下室采光通风井等位置与周围景观衔接的合理性、统一性； 7、材料选择及材质色彩的搭配是合符合整体景观风格； 8、园建、小品等尺寸确定及造型的控制； 9、综合管线、窨井盖、配电设备、弱电设备、煤气调压站、垃圾房等的景观处理是否得到综合考虑； 10、水景结构、园林小品的基础及设备、设施的位置、标高与有关管线、窨井位置等是否有冲突； 11、路灯间距是否满足照明要求，有无考虑节能；灯光的颜色、布置的位置及形式是否合理； 12、排水组织是否合理，有无喷灌系统； 13、水景效果，如：驳岸、动静等方面的处理手法等是否理想、到位及可行； 14、绿化植栽配置是否合理，品种、规格等是否符合要求； 15、总造价控制能否满足经济性要求，是否合理等。 ▌四、施工图设计阶段 施工图要审查的内容就太多了，甲方可以拿施工图找效果图公司做几张效果图，以此来检验施工图是否真正落实了方案的意图，并且这些效果图也可做为营销来使用，一举两得。 1、图纸的完整性；各专业之间是否能紧密衔接。通常会现景观的图索引到结构上，结构的又详建筑，到最后什么图都没有；给排水图跟景观竖向图是否一致，雨水井是否布到了广场上，电气的控制箱是否进行了景观处理或是绿化遮挡。如图纸放线后与场地是否冲突，水电的配合等等； 2、设计说明中有关统一处理和图上不用标示，而用文字描述的内容； 3、土建大样图中的细节标示清楚没有； 4、标高图中，与现场、建筑、道路等相关的标高是否合理； 5、放线网格图中放线基准点能否在现场指导放线； 6、选用的材料是否合理；设计图纸中所选的材料当地是否能采购到（材料的产地、是否有非标、新型材料是否得到国家质检的认证等）； 7、各种主材及设备如：花岗岩、道路砖、路牙、木材、自然石、灯具、室外家具、喷头、水泵等是否合理选定； 8、植物配置图中配置是否合理，是否有买不到的植物及不符合施工季节的植物； 9、结合地形图看植物配置尤其是灌木配置是否合理； 10、看看水电图纸系统完整不，点位是否布置合理； 11、集合土建、道路专业的看看室外的给排水、小三线（电视、通讯、网络）、强电能否相融合； 12、最难得就是看是否体现了方案的意图，而不是抢时间画出来忽悠人的； 13、图纸中不能出现“二次设计”或类似标注；由专业厂家设计制作的部分（灯具、配套设施等），图纸需表达清楚外态、尺寸、色彩、材质等，并配以选型图片；雕塑艺术类需提供详细说明及选型图片。 14、施工图设计是否符合国家及地方有关规范和规程，尤其是编制深度是否达到要求； 15、扩初设计评审提出的调整意见是否得到落实； 16、各专业设计之间是否存在互相矛盾，如竖向设计与综合管线、室内地坪、道路标高、室外附属建筑物、构筑物等之间是否矛盾； 17、凉亭、花架等园林小品的风格与整体环境是否协调，结构是否合理； 18、各种节点构造是否需调整，水景有无考虑防水等专项措施； 19、假山、塑石的风格、体量要求； 20、室外家具、灯具的布置是否合理； 21、原生植物与设计有无矛盾。苗木品种是否适合本地生长，采购有无困难； 22、苗木的色彩搭配、常绿树种与落叶树种的搭配、针叶树种与阔叶树种的的搭配是否合理； 23、不同生长习性的植物，栽植位置是否合理； 24、植物竖向层次等各个界面的配置是否丰富合理； 25、不同季节的景观效果是否得到充分考虑； 26、植物种（移）栽的季节和时间； 27、喷灌能否满足绿化养护要求等。 好的施工图也应在材料及植物上尽量做到本土化，方便施工及节约成本。好的施工图应保证每个需施工的地方都有交代，这样可避免工程签证，影响工期进度和质量。 ▌五、施工服务阶段 1、应选择有经验的施工队； 2、在重要节点处有效控制：材料样板的确认，放样，大的形体的控制，植物选型等问题； 3、现场的把控和调整，力求每个角落都富有意境。 地产景观的八大设计原则 地产景观，这里所表达的是狭义上的地产景观，也就是指住宅地产，特指以房地产开发商为投资主体建设的景观作品，区别于自然景观（如山川、河流、湖泊等自然形成的景观）、城市景观（以政府为投资主体），包括社区环境、商业空间、办公空间、酒店度假村、旅游区、城市绿地、休闲公园等等，是业界在1998年首先提出的概念，以独到的定位和精辟的设计理念，很快引起大多数开发商和景观设计界的广泛认同。几年来，以该理念为设计指导思想，配合富有创意的造景手法，完成了多个享誉地产界的景观作品，地产景观的理念在国内地产界、特别是景观设计领域正发挥着越来越重要的影响力。 地产景观具有许多特性，尤其是中国的房地产发展迅猛，在吸收国外先进开发经验的同时，又形成了自已独有的中国特色。因此凡成功的楼盘无不是把国外先进理念结合国内消费者审美习惯，精心打造的精品楼盘，是吸收再创造的成果。 总结起来，“地产景观”设计理念有以下几条重要的设计原则： 1.经济性的原则 2. 自然化的环境 3.人性化的尺度 4. 参与性的功能 5.立体化的空间 6. 艺术性的感受 7.均好性的布局 8. 多样化的风格 以上是我们在进行景观设计时，贯穿于整个设计过程的设计理念，因为其大量应用于实践当中，并且取得了良好的市场业绩，我们有理由相信，这些重要的设计理念也可以分享给其他的同行，成为各专业景观设计师设计时灵活把握的设计原则。 当然，面对不同地区、不同开发商及不同销售人群的项目，我们还强调在与开发商、策划公司甚至是建筑规划单位充分交流沟通的基础上，再确定一个符合该项目开发需要的设计思路，突出个性化设计的服务理念。 八大设计理念，在地产景观设计领域独树一帜，获得一致好评。 一、 经济性的原则 由于房地产项目都是投资型，讲究的是投资回报率，所以如何在满足楼盘环境营造需要的同时节约成本，就成为各发展商最关心的问题。这就是“经济性”原则。我们提倡打造符合不同楼盘需要的、性价比最高的景观作品。 强调经济性指标主要有两个方面的考虑： 任何投资主体都会特别强调投入与产出的关系，力求以最经济的投入获得最大化的产出。 豪华型的景观建设投入或许能带来短暂的投资回报，但大投入往往带来大破坏，违反自然及环保原则，不符合长远的社会利益。因此未来景观设计的发展方向一定是回归自然、符合环保、绿色经济、满足人性化需要并且具备可持续发展的条件。经济性的景观作品会随着社会发展的成熟越来越多，设计师的设计着眼点也会从高投入、豪华高档、复杂多样转向突出个性化的创意设计为主要方向。 二、 自然化的环境 不少发展商为满足消费者猎奇的需要，千方百计把南方树种移到北方，理由之一是北方搞不出好园林。其实这本身已违反自然性原则。植物并不都能移植，即便能移植通常也达不到原生地的种植效果，而且移植的施工成本和养护成本都比较高，不符合经济性原则。 强调自然化的环境主要有两个原因： 源于自然、回归自然是全人类对环境景观的最高追求，任何人工雕凿都是对环境或多或少的破坏，因此尽量以植物造景为主成为必选之道。 符合自然的原则就要尽量做到植物当地化，万物都有其生长规律，盲目引种外地植物导致高死亡率和高成本投入，既违反自然规律，又不能突出当地的气候特色及风土人情，实属吃力不讨好之为。 三、 人性化的尺度 许多楼盘景观盲目追求大气、好看、气派（如大广场、大人工湖等），忽略了人们对景观不但是欣赏，而且有使用的需要。“地产景观”是为住户服务的，不能只图一时的好看、气派而忘了住户的真正需要。忽略人性化的景观不能长久，且消费者欣赏水平越来越高，更多的是强调观赏性与实用性相结合的景观。这需要设计师对市场不同人群的需要有充分的了解。星河湾没有大广场、大湖泊，虽然水景很多，但采用的是点式水景设计，分布均匀且结合各种使用功能一起设计，投入不多，但处处是景，好看又好用，充分体现人性化设计原则。 强调人性化的尺度主要有两个原因： 作为设计师，对空间尺度的把握能力是基本要求，但同时也是最容易出错的地方。 符合人性化要求的尺度应该以人的感受为焦点，而不是盲目的追求高大、宏伟、开阔或者曲折、错落，让人感觉舒适、使用方便是设计师的任务，因此人性化的尺度就应该以合适为衡量的标准。 四、 参与性功能 强调参与性也就是突出景观的实用性。地产景观与自然景观、城市景观不同，它更多的是服务于社区人群，因此景观功能只是停留于观赏是远远不够的，还应该满足人群对景观空间的参与要求。 强调参与性的功能空间能调动人的体验式乐趣，大大提升景观环境的娱乐性附加值，也充分体现景观带给人们的实用价值。参与性的功能空间要注意与观赏性的审美要求相融合，避免强调功能性、突出参与性后降低了景观的观赏性要求，对景观空间产生破坏。 五、 立体化的空间 景观设计手法要多样，层次要丰富。现代景观要与传统园林手法相结合，把一个楼盘里的园林景观在适当的地方体现多种层次空间，营造不同视角、不同氛围的环境，增加楼盘景观亮点，既能促进销售，更能满足人们对立体空间的需要。如星河湾的阳光车库就是将车库部分剖开，引入景观，成为立体式的下层式花园空间，同时满足采光、观景、通风三种效果，并且业主可以从车库直接通过步级、楼梯上到地面花园，使用极为便利。 强调立体化的空间主要有两个原因： 满足人对景观空间视觉审美上的视觉延伸的要求，加强景观空间的层次感和立体感。 强调立体化能向本来有限的空间“变化”出更多的空间，甚至能使“死空间”变成“活空间”，化腐朽为神奇。立体化空间能延展人的活动范围，并增加了人对景观空间的体验乐趣。 六、艺术性的感受 强调艺术性的感受是源于人类对艺术的本能性追求： 景观设计工作其本质是对人类外部活动空间的营造艺术，失去艺术性就等于对空间只破坏不建设，性质等同于对人类环境的犯罪。 艺术性并非只是景观雕塑、小品的堆砌，而是整体景观空间营造出来的一种艺术氛围，是人的感受，往往是不能用语言表达的艺术体验。 艺术性还体现在不同的地区和不同的项目，可以根据不同的文化背景、人文风情、地方特色，加入独特的文化元素，使景观设计作品更具人文艺术特色，也更有历史文化价值。 七、均好性的布局 虽然各个楼盘因定位、投入的不同、售价的限制，还很难做到景观均好性，但这是一种发展趋势，也越来越为更多有理想的发展商所重视。一个楼盘如果只做一、二个集中亮点景观，平时所能享受的住户比例是很少的。住户每天回家的过程，所能活动的空间很有限，因此最关心的还是站在阳台、窗边能看到什么景色？下楼散步10分种能享受到什么环境？ 如果楼盘景观未能做到均好性原则，楼价必然打折扣，各组团的卖价也会相差很大。同时也破坏了人们使用景观环境时的适度集中原则，很容易产生大部分地方没人去，一两个地方人太多的现象，也降低了一个楼盘整体景观环境的使用价值，这是很需要重视的问题。 强调均好性的布局主要是针对社区景观而言： 社区规划因为客观原因会导致部分楼宇朝向、方位、环境相对较差，如果不能在景观布局上尽量做到均好性，就会导致差的更差，不利于楼盘整体素质的营造。 均好性的布局能使资源更加合理的分布利用，避免有限的资源过于集中而产生的环境反差过大。 今后社区建设必然朝市场细分、人群分阶层居住的方向发展，均好性是必须要把握的设计原则之一。 八、 多样化的风格 各地楼盘各有特色，不但地域、风情、人文、族群会影响楼盘设计风格，不同层次的消费者审美观也不同，因此不能千篇一律的用一种手法去设计各地不同的项目。造景手法、设计风格多样性是“地产景观设计”必须把握的另一条重要原则。 多样化的风格是适应人居环境区域性特点、人群品位喜好不同的必然要求： 不同区域就有不同的风土人情，对人居环境的风格也有不同的喜好和要求。 同一区域不同的人群对人居环境也会有不同的审美需要，因此也就会有景观空间不同的风格要求。 同一个项目也可以以一种风格为主线，将各种不同风格的景观元素融和在一起，达到中西合璧、异中求同、博采众长的效果。每一个项目都会有一个鲜明的建筑风格，景观环境再突出也是绿叶，绿叶是要衬托鲜花的，虽然有时候绿叶比鲜花更重要（比如度假式酒店、公园、旅游区等项目），但建筑与景观环境的协调一致是发展总体方向。有什么样的建筑风格，就要有同类风格的景观环境与之相配套，这样的项目才能成为人文景观，成为城市的亮点，也才更长的生命力。因此设计师能否自由驾驭不同风格的景观设计特点，也成为区别设计师水平高低的重要参考素质。 来源： 地产景观（ID：dchla2015） 版权归原作者所有 河南省绿洲园林有限公司 联系电话：0371-63630259 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